Guía Legal para la Compraventa de Inmuebles y Vehículos
Comprar o vender un bien, ya sea un inmueble o un vehículo, implica una serie de responsabilidades legales y fiscales. En este artículo, exploraremos quién debe asumir los gastos derivados de la compraventa, los impuestos que gravan estas transacciones, etc.
1.Compraventa de Inmuebles: ¿Quién asume los gastos?
Al adquirir una vivienda, hay una serie de gastos que deben ser asumidos, tanto por el comprador como por el vendedor, su regulación está en el Código Civil (artículos 1445 y siguientes, y para completar su regulación debemos acudir al artículo 1964).
- Gastos del comprador:
-Notaría y Registro de la Propiedad: Los gastos notariales de la escritura de compraventa son asumidos por el comprador, también la primera copia de las escrituras y las posteriores a la venta, salvo pacto en contrario (artículo 1964 del Código Civil) además, los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad.
-Impuestos: El comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble y el valor del bien. En el caso de ser una vivienda nueva, se aplicará el IVA/IGIC y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
-Préstamo hipotecario: Si el comprador recurre a un préstamo hipotecario, se abonarán las los gastos de tasación del inmueble y la comisión de apertura del préstamo, al 50% cada uno si esta se aplica (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), de igual forma se aplicaría con los gastos de notaría y de gestoría.
*Consejo: Solicite una nota simple en el Registro de la Propiedad para asegurarse de que el inmueble no tiene cargas o gravámenes.
- Gastos del vendedor:
-Plusvalía municipal: Asume el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal (artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004).
-Ganancias en el IRPF: Debe declarar en su declaración de la renta la ganancia obtenida de la venta del inmueble, calculada como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, (art. 33 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
2. Compraventa de Vehículos de Segunda Mano: Reparto de Responsabilidades
La compraventa de vehículos usados en España también tiene su propia regulación específica. A continuación, detallamos los gastos y obligaciones de ambas partes (Ley de Contratos del Sector Automotriz y Real Decreto 2822/1998, por el que se aprueba el Reglamento General de Vehículos).
- Gastos del comprador:
-Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Deberá abonar este impuesto, que se calcula en función del valor del vehículo y la Comunidad Autónoma de residencia. La base imponible se determinará en función del valor del mercado del vehículo, considerando la depreciación y estado del mismo.
-Transferencia del vehículo: El comprador debe asumir los gastos de cambio de titularidad en la Dirección General de Tráfico (DGT), que incluye la tasa de transferencia y los gastos de gestoría, si se opta por este servicio.
*Consejo: Es recomendable solicitar un Informe de Vehículo de la DGT para verificar que el vehículo no tiene multas o embargos.
- Gastos del vendedor:
-Cancelación de gravámenes: Si el vehículo tiene cargas (por ejemplo, un leasing o préstamo), el vendedor deberá asumir los gastos de cancelación de dichos gravámenes antes de la transferencia.
3.Consideraciones Fiscales en la Compraventa
Ambos tipos de compraventas, tanto de inmuebles como de vehículos de segunda mano, implican obligaciones fiscales que deben ser consideradas:
- IRPF para el vendedor: El vendedor de un inmueble debe tributar la ganancia obtenida en su declaración de la renta anual (artículos 33 y 34 de la LIRPF). En el caso de los vehículos, si la venta genera una ganancia patrimonial, también deberá ser declarada en el IRPF.
- ITP para el comprador: Este impuesto se aplica tanto a la compraventa de inmuebles como de vehículos de segunda mano y se abona a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente.
4.Derechos de los consumidores
La normativa principal que regula los derechos de los consumidores se encuentra en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU).
- Compra a un Particular:
Cuando se adquiere un vehículo de segunda mano a un particular, la compraventa se rige principalmente por el Código Civil y no por la normativa de consumo. Derechos del comprador:
-Garantía de saneamiento por vicios ocultos: El vendedor responde ante el comprador por los vicios ocultos que pudieran tener el vehículo (art.1484 CC), es decir, aquellos defectos que no son evidentes a simple vista y que dificultan su uso. El comprador dispone de seis meses desde la compra para reclamar por estos defectos. Debiendo demostrar que el problema ya existía en el momento de la compraventa y no es consecuencia del uso posterior.
-No hay derecho a desistimiento: En la compraventa entre particulares no existe el derecho de desistimiento, por lo que no se puede devolver el vehículo alegando insatisfacción con el mismo.
- Compra a una empresa o concesionario:
Cuando el vehículo se compra a un concesionario o a una empresa dedicada a la compraventa de vehículos de ocasión, el comprador se beneficia de los derechos estipulados en la LGDCU y en la normativa europea de consumo. Derechos del comprador:
-Garantía legal de un año: La empresa está obligada a ofrecer una garantía mínima de un año en vehículos de segunda mano (art. 123 de la LGDCU). Si el comprador detecta un defecto durante este período, no tiene que demostrar que existía en el momento de la venta, salvo que la empresa demuestre lo contrario. Además, las partes pueden pactar un período superior de garantía.
-Derecho de desistimiento: Si la compra se realiza a distancia, el comprador tiene derecho a desistir de la compra sin necesidad de justificar la causa, dentro del plazo de 14 días naturales (art. 102 de la LGDCU).
-Responsabilidad por defectos y reparaciones: Durante el período de garantía, la empresa vendedora está obligada a reparar cualquier defecto sin coste adicional para el comprador o, a sustituir el vehículo o devolver el importe pagado si la reparación no es posible (art. 119 de la LGDCU).
-Posibilidad de acción por publicidad engañosa: En el caso de que el vehículo no se corresponda con la descripción facilitada por el vendedor (por ejemplo, si se publicita con un kilometraje menor al real), el comprador puede exigir el cumplimiento de lo acordado o rescindir el contrato.
Resumen sobre las diferencias entre la compra a un particular y a una empresa
| Aspecto | Compra a un Particular | Compra a una Empresa/Concesionario |
| Garantía | 6 meses por vicios ocultos (art. 1484 C.C.) | 1 año mínimo de garantía legal (art. 123 LGDCU) |
| Derecho de Desistimiento | No aplica | 14 días si es una compra a distancia (art. 102 LGDCU) |
| Reclamaciones y Reparaciones | No hay obligación de reparación | Obligación de reparar sin coste durante la garantía |
| Ley Aplicable | Código Civil | Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) |
| Responsabilidad de Vicios Ocultos | Más limitada y difícil de probar | Más protección y facilidad para reclamar |
Conocer estos aspectos le permitirá realizar una compra o venta más segura con mayor tranquilidad. Ante cualquier duda o problema con la compraventa de algún bien, siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado.
